Текущая ситуация на рынке недвижимости Парижа

Рынок недвижимости Парижа традиционно является одним из самых востребованных в Европе как среди местных, так и иностранных покупателей. Французская столица уже вышла из кризиса и демонстрирует впечатляющие показатели роста. Момент для покупки – благоприятный, главное понимать, как правильно расставить акценты при помощи недвижимости.

Коротко о главном

Париж – это романтика, неподвластная времени, это тонкая красота, богатая история и множество «мест со смыслом». Cовершенно не даром Париж является самым посещаемым городом мира. Ежегодно сюда приезжает около 16 миллионов туристов. Улочки, на которых жили знаменитые писатели, здания, становившиеся героями литературных шедевров, исторические события, происходившие на площадях, – все это привлекает в столицу Франции гостей со всех уголков света.

Бизнес-центр страны, университетский город, штаб-квартира мировой моды – эти и многие другие эпитеты применяются местными жителями и иностранцами к описанию Парижа. Его статус очень востребован, равно как и фактически любое жилье, которым располагает город. Главной особенностью рынка недвижимости Парижа является огромный спрос на жилые объекты всех ценовых категорий, дефицит предложений и небольшие жилые площади.  

Почему Париж?

• Стратегическое местоположение в центре Европы;
• Развитая транспортная инфраструктура, соединяющая Париж со всеми уголками Франции и со многими европейскими странами. Сеть скоростных поездов TGV позволяет доехать из центра Парижа в центр Лиона за 2 часа, в Марсель за 3 часа, в Бордо за 2 часа 5 минут, в Лондон за 2 часа 10 минут, в Брюссель за 1 час 10 минут, в Амстердам за 3 часа 15 минут, не говоря уже о Женеве, Лозанне и великолепных лыжных курортах во Франции и Швейцарии. Это уникальная в Европе сеть скоростных поездов. Также Париж имеет два интернациональных аэропорта;
• Экономическая активность в Париже и в ближайших пригородах далеко превосходит все остальные регионы Франции. Это поддерживает и укрепляет ценность парижской недвижимости (жилой, коммерческой, офисной);
• Наибольшее количество предложений работы в сравнении с остальными регионами Франции;
• Париж является резиденцией французского правительства, все министерства, находятся именно здесь;
• Cтолица Франции – это центр образования страны. Лучшие вузы привлекают студентов со всего мира, а студенческая недвижимость всегда очень востребована;
• Престижная среда обитания. Красота Парижа и высокий уровень жизни. Во Франции множество красивых городов (Бордо, Лион, Страсбург), но они намного меньше Парижа. Благодаря красивой архитектуре и урбанизму Парижа он бесспорно является одним из самых красивых городов в мире;
• Лучшая гастрономия мира. Париж – мировая столица высокой кухни, здесь рождаются тренды и традиции. Даже самая обычная пекарня здесь может подарить настоящие шедевры. В Париже сотни «звездных» ресторанов Michelin;
• Активная культурная и социальная жизнь;
• И еще один немаловажный факт: именно в Париже впервые появились профессиональные property hunters, поэтому общий уровень сектора здесь находится на очень высоком уровне.

Ситуация на рынке недвижимости

Эксперты отмечают, что рынок недвижимости Парижа прежде всего характеризуется постоянным дефицитом предложения. Это происходит по ряду причин. Парижане, и французы в целом, нечасто переезжают с места на место. Французы очень привязаны к своему месту жительства, своим родным местам. И, если в связи c необходимостью переезда по работе, их все же приходится покидать, то, как, пожалуй, и в России, это оказывается переезд из провинции в столицу, а не наоборот. Также, если покупка совершена с инвестиционными целями для получения дохода от аренды – или это недвижимость для временных визитов в Париж (такая категория называется здесь Pied-à-terre), такой объект может очень долгое время находиться в руках одного владельца.

Дополнительные затраты на оформление покупки недвижимости в Париже составляют около 7% от стоимости объекта, и при скорой перепродаже через год или два после покупки эту сумму, скорее всего, вернуть не удастся, повысив цену. Спрос всегда превышает предложение, и, когда объекты появляются на рынке, а их стоимость соответствует cреднерыночной, они продаются очень быстро. Ситуация с «накоплением» предложения не характерна Парижа.

Как и в целом по Франции, для Парижа характерна сильная региональность, и стоимость жилья может сильно отличаться от квартала к кварталу. Цена относительно небольшой по площади квартиры 100 кв. м с двумя спальнями цена квартиры с двумя спальнями может варьироваться между €800 000 и €3 млн в зависимости от местоположения.

Бывшие комнаты для прислуги, располагающиеся под крышами домов, зачастую в зданиях без лифта, все чаще переделываются в квартиры-студии, а от будущего владельца требуется интересный навык: уметь жить в крошечных апартаментах площадью 8-12 кв. м. Несмотря на столь незначительные размер, такие объекты пользуются огромным спросом, очень хорошо сдаются в аренду и являются отличным вариантом инвестиции в качестве студенческой недвижимости.

Стоит иметь в виду, что в старых кварталах в центре Парижа есть много домов, при которых собственной подземной парковки. Такие парковочные места – на вес золота, и порой их цена может достигать €100 000.

Динамика рынка

Франция выходит из кризиса, и последние показатели рынка недвижимости все более и более оптимистичны. После очень незначительного снижения цен в период между 2012 и 2016 годами, с сентября прошлого года в Париже наблюдается рост стоимости жилья. В 2017 году этот рост немного ускорился. Ставки по кредитам остаются на низком уровне, что способствует росту интереса покупателей. После победы в президентской гонке cильного бизнесмена Эммануэля Макрона к гражданам страны вернулась уверенность в перспективах экономической ситуации во Франции. Официальная аналитика показывает, что даже террористические акты, которые произошли во французской столице в течение последних двух лет, не повлияли на привлекательность города как ключевого европейского направления для покупки недвижимости.

C каждым годом в Париже увеличивается количество объектов жилой недвижимости. Но, поскольку спрос по-прежнему опережает предложение, стоимость парижского жилья продолжает расти (6,6% за год).

В течение последнего года средняя цена квадратного метра на рынке вторичной недвижимости выросла во всех крупных городах Франции. Согласно прогнозам экспертов, в ближайшее время эта тенденция будет сохраняться, в том числе и из-за сохраняющегося дисбаланса спрос-предложение и снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.

В первом триместре 2017 года объем продаж жилья увеличился на 16% по всей Франции, а в последнем квартале в Париже и ближайших пригородах – вырос на 25 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Активное движение на рынке недвижимости способствует и росту цен. Согласно последним данным Парижской палаты нотариусов (Chambre des Notaires de Paris), средняя стоимость квадратного метра в Париже за последний триместр выросла на 2,5%, а за последний год – на 6,6%.

Эксперты обращают внимание на то, что при поиске «идеального объекта недвижимости» между покупателями существует огромная конкуренция. Хорошие объекты продаются очень быстро, даже если цена немного завышена. Поэтому, чтобы не пропустить выгодную сделку, необходимо быть на месте и постоянно «держать руку на пульсе». Если нет такой возможности, нужно быть готовым к покупке жилья по более завышенной цене или к тому, что объект может иметь ряд недостатков (невысокий этаж, высокий этаж без лифта, необходимость ремонта, вид в маленький двор, низкие потолки, недостаток естественного освещения, шум с улицы и т.д.).

Иностранные покупатели предпочитают красивые старинные здания с истинно французским шармом – и не очень любят современные постройки. А вот французы, напротив, предпочитают современные здания за их комфорт, наличие балконов и парковки под зданием. Специалисты международного рынка недвижимости отмечают, что как для местных жителей, так и для иностранцев приобретение недвижимости в Париже является удачным вложением в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Районы, привлекательные для покупки

В общем и целом эксперты рекомендуют обратить внимание на два ключевых привлекательных направления для приобретения жилой недвижимости в Париже.

Прежде всего это Центральные округа и кварталы, в которых предпочитают жить практически все иностранные покупатели, но также и некоторые французы. Это кварталы Saint-Germain-des-Prés, Odéon и de la Monnaie, а также du Louvre, le Marais, 7-й округ между улицей rue des Saints-Pères и площадью des Invalides, а также Золотой треугольник в 8-м округе. Здесь расположены бутики класса «люкс», исторические кафе и рестораны, крупные музеи, кинотеатры. Архитектура великолепна – и по сути сама является достопримечательноcтью этих интернациональных кварталов, в которых можно встретить гостей со всего света. Cтоимость недвижимости здесь очень высока, но, благодаря неимоверному спросу, покупатель может быть однозначно уверен, что ценность объекта со временем не уменьшится, а только увеличится.

Cледом за центром Парижа по привлекательности для покупки недвижимости следуют жилые, а не туристические кварталы, c отличным географическим расположением и превосходным качеством жизни. Они менее известны и популярны среди иностранцев. В основном здесь живут хорошо зарабатывающие французы, хотя цены на жилье в них ниже, чем в самом центре. Это районы во 2-м и 3-м округах, в 6-м округе рядом со станцией метро Duroc, квартал Montparnasse и 5-й округ рядом с Пантеоном.

Самые недорогие районы – это кварталы на севере Парижа (18-й, 19-й, 20-й округа).

Париж и инвестиции

Париж интересен для инвестиций: 61% проживающих здесь арендуют жилье, и только 33% владеют им, согласно данным компании Insee. Во французскую столицу приезжает большое количество студентов со всего мира, которые каждый год сталкиваются с проблемой поиска жилья. В Париже доход от аренды не самый высокий в сравнении с некоторыми другими европейскими странами, но при этом и риски минимальны.

При этом покупателям стоит помнить, что лучшие для проживания кварталы Парижа зачастую не являются лучшим направлением для инвестиций. Чтоб получать максимальный доход от аренды, нужно хорошо поискать подходящий объект. И, в первую очередь, – рассматривать кварталы с большим спросом на долговременную аренду. Они находятся в некотором удалении от главных туристических мест города, где гости останавливаются всего на пару дней. К наиболее подходящим районам для долгосрочной аренды можно отнести:

• 9 округ (ГрандОпера) – приближен к центру столицы, наиболее оживленный на правом берегу Сены. Жилые кварталы Notre-Dame de Lorette или la Trinité располагают удобными торговыми улицами.
• 10 округ – достаточно оживленный, популярный, становящийся все более буржуазным. Отсюда повышение цен на недвижимость. Квартал канала Saint-Martin является более дорогим и спокойным, позволяет легко найти арендаторов.
• 11 округ – все еще центральный, но более спокойный, за исключением достаточно оживленных и туристических улиц rue Oberkampf и rue de Lappe около площади Бастилии. Здесь множество небольших по площади квартир для аренды. И спрос на них не уменьшается.

• 13 округ – кварталы близ вокзала Аустерлиц обновляются и благоустраиваются. При этом цены ниже, чем в предыдущих округах.
• 15 округ – квартал Saint Lambert очень спокойный, со множеством больших по площади квартир, максимально благоприятен для семейной жизни. Кварталы вокруг бульвара Vaugirard – наиболее населенные в Париже. Спрос на аренду здесь не уменьшается.
• 16 округ. Он расположен сразу за 8-м округом, и здесь очень любят жить французы очень любят там жить. Здесь есть все, что можно найти в престижном 8-м округе, но в дополнение к этому – парки, отличные школы и детские сады. Это престижный район для постоянного проживания, в котором есть не только апартаменты, но и городские виллы.
• 17 округ – последний из наиболее рекомендуемых экспертами округов Парижа для инвестиций. В последнее время стал популярен среди модных парижских «Бобо» (термин «bobos» берет начало от слов «богемный», «буржуазный», – прим. ред.).

Цены

Как и в других европейских столицах, стоимость жилья в Париже устанавливалась в течение многих десятилетий и прежде всего зависит от местоположения объекта, от социального и экономического профиля проживающего там населения.

Средняя стоимость квадратного метра по округам Парижа на текущий момент:

• 1 округ           €10 910                   
• 2 округ           €10 430
• 3округ            €11 030
• 4округ            €11 520
• 5 округ           €11 190
• 6 округ           €12 820
• 7 округ           €12 310
• 8 округ           €10 820
• 9 округ           €9470
• 10 округ        €8570
• 11 округ        €8820
• 12 округ        €8440
• 13 округ        €8020
• 14 округ        €8870
• 15 округ        €8910
• 16 округ        €9520
• 17 округ        €9230
• 18 округ        €7860
• 19 округ        €7050
• 20 округ        €7230.

Аренда

Средняя стоимость аренды в Париже составляет сегодня между €20 и 50 за квадратный метр. Таким образом, квартира площадью 100 кв. м с двумя спальнями может сдаваться по цене от €2000 до €5000 в месяц. Цена также зависит от квартала, поскольку стоимость аренды расчитывается на основе cтоимости продажи недвижимости в конкретно взятом месте.

Cредняя доходность от аренды в Париже находится на уровне 2-6%. При этом инвестору стоит помнить основное правило рынка аренды во французской столице – малые площади предлагают лучший доход. Студия 15-25 кв. м может приносить доход 5-6% годовых, а большая квартира 250 кв. м в этом же квартале сгенерирует 3-4%.

Общая обстановка и ситуация с мигрантами

На текущий момент в Париж продолжают прибывать мигранты (около 100 человек в день). В основном это граждан африканских стран, Сирии, Афганистана. Проживают они преимущественно на севере, в 18-м округе, вдоль бульвара Переферик и бульвара Ней около Porte de la Chapelle, поскольку там организован центр гуманитарной помощи. Мигранты селятся и в близлежащих районах: Avenue de Flandre (19-й округ), Gare du Nord, Porte d’Aubervilliers в городке Saint-Denis. Как только в столицу прибывает большое количество человек из неблагополучных стран, власти проводят кампанию по их эвакуации в специализированные «временные» центры. Последняя такая эвакуация была проведена в середине августа, когда были эвакуированы 2500 человек. Ближайшие такие центры располагаются в 15-м округе на улице Lacretelle (центр должен закрыться к концу года), а также за пределами Парижа в Cergy-Pontoise и в Ivry-sur-Seine. В центрах проходит дальнейшее распределение мигрантов. Полиция активно следит за ситуацией и контролирует спокойствие в городе. 

Пять советов эксперта всем, кто подумывает о покупке жилья в Париже

1. Если есть возможность – приезжайте в Париж и выбирайте жилье на месте. Таким образом вы своими глазами увидите, какой квартал вам подходит больше всего. Большая конкуренция в поиске «идеального объекта» не оставляет шансов клиентам, которые не могут быстро отреагировать, сразу же посмотреть объект и сделать предложение продавцу.

2. Подпишите договор на поиск недвижимости с парижским агентством. На это придется потратить дополнительные средства, но агент будет мотивирован, а также сможет производить просмотры объектов от вашего имени – и оперативно подписать предложение о покупке, что сэкономит вам время и силы и увеличит шансы найти «жилье мечты».

3. Прибегайте к услугам русскоговорящего нотариуса. Cтоимость их услуг всегда неизменна, поскольку фиксируется государственными структурами.

4. Не пугайтесь объектов, которым нужен ремонт, в Париже таких много. Если вы решили не рассматривать такие предложения, вы автоматически сильно ограничиваете свой выбор. Ремонтные работы, даже крупные по объему, вполне успешно реализуются без лишнего стресса. К тому же, в Париже есть много дизайнеров и компаний, которые предоставляют услуги на русском языке.

5. Если найденное жилье полностью, или почти полностью, соответствует вашим критериям – покупайте! Cпрос настолько велик, что объект «может уйти» в считанные часы!

Портал HomesOverseas.ru благодарит Ольгу Сир (LA GALERIE DE L'IMMOBILIER) за помощь в подготовке статьи.

HomesOverseas.ru